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Riparazione e manutenzione della terrazza a livello di uso esclusivo

Avv. Clemi Tinto

Riparazione e manutenzione della terrazza a livello di uso esclusivo

Nel caso in cui si debba provvedere ad opere di riparazione e manutenzione della terrazza di uso esclusivo che funga da copertura a sottostanti appartamenti condominiali, il criterio di ripartizione delle spese da sostenere per dette opere è quello di cui all’art.1126 c.c. e cioè 1/3 a carico del proprietario della terrazza e 2/3 a carico del condominio.

La ratio della norma deve essere individuata nella circostanza che il lastrico solare o la terrazza assolvono la funzione di copertura dell’edificio, sicché è corretto che il costo degli interventi di ricostruzione e di manutenzione sia ripartito tra tutti i soggetti – il proprietario o l’usuario in via esclusiva ed i condomini – che beneficiano, a diverso titolo, del bene.

Anche nel caso in cui siano derivati danni da infiltrazioni all’appartamento sottostante la terrazza, l’orientamento della giurisprudenza, espresso di recente anche dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n.9449/2016) è nel senso che quando l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, di detti danni rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo quale custode del bene ai sensi dell’art.2051 c.c., sia il Condominio tenuto ad eseguire – tramite l’amministratore ex art.1130 comma 1 n.4 c.c. o l’assemblea dei condomini ex art.1135 comma 1 n.4 c.c. – i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.
Anche in tal caso la spesa è ripartita in misura di 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo e di 2/3 a carico del condominio.

A tale criterio generale – che, secondo la suprema corte, “costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato alla cosa comune” – si deroga nel solo caso in cui emerga la prova che il verificarsi del danno sia imputabile esclusivamente alla condotta (per esempio per omessa manutenzione o installazioni) del proprietario o usuario esclusivo, il quale in tal caso ne risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c. quale custode del bene dal quale è derivato il danno.

Foto di Tobias Bjørkli da Pexels


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