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La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Avv. Pietro Carrozzini
Condominio

La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Capita spesso che l’amm.re di condominio non adempia in maniera scrupolosa agli obblighi di legge su di esso gravanti o che la gestione amministrativa/contabile dell’immobile sia poco trasparente.

Uno dei casi più ricorrenti è quello della mancata presentazione del rendiconto di gestione, ovvero probabilmente uno degli adempimenti più importanti per valutare da parte dei condomini la corretta amministrazione di un condominio.
La novella del 2012 ha sul punto introdotto importanti novità che è il caso di esaminare.
Ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1129 commi 11 e 12 e 1130 comma 1 nr. 10 c.c., così come novellati dalla Legge nr. 220 del 2012, è stata ribaltata la precedente soglia di tolleranza biennale per la presentazione del rendiconto di gestione annuale.

La legislazione in commento ha previsto la revocabilità dell’amministratore in caso di assoluta mancanza di resa del conto anche per il singolo anno, dando così il giusto rilievo all’ordinaria dimensione annuale della gestione condominiale.
Inoltre, stante il chiaro tenore letterale della novellata normativa, la mancata presentazione da parte dell’amm.re della rendicontazione integra, ex lege, l’ipotesi di grave irregolarità dell’amministrazione, ovvero senza alcun spazio per una valutazione circa la gravità dell’inadempimento posto in essere.
Invero, le disposizioni in commento hanno introdotto, a differenza della precedente legislazione, una tipizzazione dei comportamenti posti in essere dall’amministratore che vengono considerati di per sé gravi irregolarità e, come tali, idonei a comportare la revoca automatica dell’amministratore.

Tra queste – art. 1129 comma XII nr. 1 – è prevista espressamente: “l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale”.
Sul punto si è aperto un vivace dibattito dottrinale e giurisprudenziale circa l’interpretazione della norma, ovvero se, come già detto, la mancata presentazione del rendiconto nei termini di legge costituisca di per sé motivo automatico di revoca sottratto pertanto alla possibilità di valutazione della gravità da parte del Giudice, oppure se in ogni caso debba comunque procedersi ad una valutazione della gravità dell’inadempimento.
A mio parere è da preferire la prima ipotesi, anche in considerazione del fatto che indubbiamente la mancata presentazione del rendiconto di gestione – elemento centrale ed imprescindibile di ogni corretta amministrazione – costituisce chiaro segno di poca trasparenza nell’operato dell’amm.re.
Infatti, la mancanza di rendicontazione impedisce in radice ai condomini di verificare l’operato dell’amministrazione e la correttezza della gestione condominiale che questi porta innanzi.

Invero, la novella introdotta nel 2012, ha esplicitato a carico dell’amm.re una serie di compiti e di obblighi ben specifici che, in effetti, ne hanno fatto un soggetto che, professionalmente, si occupa di amministrare immobili.
Se così è alla figura del nuovo amministratore, così come può pacificamente evincersi dalla ratio della normativa in commento, è richiesta una diligenza nel suo operare diversa e maggiore che in precedenza, ovvero identica a quella di un comune professionista.

In effetti, la grave omissione di cui di discute rappresenta plasticamente una condotta gravemente inadempiente rispetto ai doveri a cui per legge l’amm.re è chiamato ad attendere, sia in ordine alla dovuta trasparenza a cui la sua opera deve uniformarsi, sia in ordine alla veridicità delle scritture contabili che devono essere redatte.
Anche in vigenza della vecchia normativa – ove era prevista la necessità della prova di “fondati sospetti di gravi irregolarità” – la giurisprudenza di merito ha più volte affermato che: “Costituisce grave irregolarità, tale da determinare la revoca dell’incarico, il comportamento dell’amministratore di condominio che omette o trascura o ritarda per lungo tempo la presentazione del rendiconto della gestione, anche se limitatamente a singoli aspetti o settori o parti di essa (ad esempio, per consumi di acqua).” (cfr. Tribunale di Messina 29.11.2011).

Per concludere, pare opportuno citare recentissima pronuncia della Corte d’Appello di Bari che, in sede di gravame avverso all’accoglimento della domanda di revoca del Giudice di prime cure, ha rigettato il reclamo ed in accordo con la tesi appena esposta ha affermato che: “La norma sembra quindi aver tipizzato le fattispecie che conducono alla revoca e la tardiva convocazione per l’approvazione del rendiconto equivale ad omessa convocazione nel tempo stabilito e richiesto dal legislatore che, a monte, ha già effettuato il giudizio di lesività dell’omissione e di automatico pregiudizio per il condominio, sanzionandolo con la revoca.” (cfr. Corte d’Appello di Bari 30.3.2017).


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