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Il credito contrattuale nei confronti del condominio: obbligazione parziaria e difficoltà dell’esecuzione

Avv. Pietro Carrozzini

Il credito contrattuale nei confronti del condominio: obbligazione parziaria e difficoltà dell’esecuzione

Preambolo

Sino ad una decina di anni fa, chi aveva un credito nei confronti di un condominio, derivante da una obbligazione contrattuale, poteva ragionevolmente ritenersi certo che, prima o poi, avrebbe potuto riscuoterlo e non avrebbe certamente rischiato l’insolvenza.

Normativa

Disciplina del condominio dalla Legge di riforma nr. 220/2012, entrata in vigore nel giugno del 2013 ; Art. 63 disp. att. c.c.; artt. 1314 e 1123 c.c.

La questione

Si riteneva, infatti, che tale credito potesse essere riscosso, per l’intero, nei confronti di uno qualsiasi dei condomini in virtù del principio di solidarietà esistente tra gli stessi.
In sostanza, si poteva procedere all’aggressione esecutiva nei confronti del condomino più ricco affinché questo fosse chiamato a pagare l’intera somma, lasciando che fosse quest’ultimo ad inseguire gli altri condomini per cui aveva anticipato il pagamento al comune creditore.
Tali considerazioni, che riposavano su un costante orientamento giurisprudenziale, hanno subito nel 2008 un brusco ed inaspettato arresto.
Infatti con sentenza a Sezioni Unite della Corte di Cassazione dell’8.4.2008 nr. 9148 gli Ermellini affermavano un principio del tutto opposto a quello della obbligazione solidale, ovvero che nel caso di specie le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi avessero natura parziaria.
Da tale sentenza in poi si sono scatenate le più originali, se non bizzarre, teorie che, in effetti, trovavano giustificazione nell’oggettiva difficoltà di applicare concretamente il principio espresso dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, e quindi dall’indubbio valore nomofilattico, alla fattispecie concreta.

Dopo nove anni: la soluzione

La Corte di Cassazione, con sentenza del 29.9.2017 nr. 22856 detta una sorta di “vademecum” sull’argomento che ci occupa.
In tale sentenza la Cassazione conferma che l’obbligazione contrattuale ha natura parziaria, che pertanto il titolo giudiziario può essere sì ottenuto nei confronti del condominio impersonalmente ma, nel caso si volesse procedere all’esecuzione nei confronti dei singoli condomini, questo deve essere nuovamente notificato ad ognuno di essi unitamente ad atto di precetto per ottenere il pagamento esclusivamente nei limiti della quota millesimale degli stessi.
Invero trattasi di una soluzione, per quanto sofisticata, molto farraginosa che, tra l’altro, ha dovuto tener conto delle innovazioni introdotte dalla disciplina del condominio dalla Legge di riforma nr. 220/2012, entrata in vigore nel giugno del 2013. In particolare la Cassazione ha dovuto tener conto della novella apportata all’art. 63 disp. att. c.c. che: al I comma prevede l’obbligo, in capo all’amm.re, di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi; mentre al II comma, l’obbligo per gli stessi, prima di aggredire i condomini in regola con i pagamenti, di tentare l’escussione nei confronti degli altri.

Conclusione

Pur nella oggettiva difficoltà di una ricostruzione sistematica dell’intera vicenda e nell’incertezza della correttezza della soluzione da adottarsi, può dirsi che oggi il creditore del condominio dovrà:
1. Munirsi di un valido titolo esecutivo nei confronti del condominio e notificarlo all’amm.re;
2. Richiedere i dati dei condomini morosi e, nel caso di mancata e/o insufficiente risposta, attivarsi nei confronti dell’amm.re nei modi di cui al processo sommario di cognizione ex art. 702 bis del c.p.c.;
3. Procedere alla rinotifica del titolo esecutivo, unitamente ad atto di precetto, nei confronti dei condomini morosi nei limiti della loro rispettiva quota millesimale;
4. In caso di incapienza dell’azione esecutiva, avviare nuova azione di recupero nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. Rimane ovviamente facoltà del creditore aggredire per l’intero credito un bene condominiale, ovvero per esempio il c/c intestato al condominio oppure, come affermato dalla recentissima sentenza della Corte di Cassazione del 14.5.2019 nr. 12715, il credito vantato dal condominio verso il singolo condomino per i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea.

Sentenze

Sezioni Unite della Corte di Cassazione dell’8.4.2008 nr. 9148;
Corte di Cassazione, con sentenza del 29.9.2017 nr. 22856;
Corte di Cassazione del 14.5.2019 nr. 12715.