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Il credito immobiliare consumatori: la tutela per il richiedente il fido e la valutazione tecnica del suo “merito creditizio”

Dr. Giuseppe Antonino Romeo

Il credito immobiliare consumatori: la tutela per il richiedente il fido e la valutazione tecnica del suo “merito creditizio”

Con la direttiva 2014/17/UE Mortgage Credit Directive (c.d. MCD), il Legislatore Comunitario ha definito le linee guida di indirizzo normativo rivolte agli Stati Membri per disciplinare l’offerta ai consumatori dei contratti di credito immobiliare
Il contratto di credito immobiliare è un finanziamento a medio-lungo termine “con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato” (art. 120-quinques TUB).
La Direttiva MCD si applica a:
1) contratti di credito garantiti da un’ipoteca o da un’altra garanzia analoga comunemente utilizzata in uno Stato membro sui beni immobili residenziali oppure da un diritto connesso ai beni immobili residenziali;
2) contratti di credito finalizzati all’acquisto o alla conservazione di diritti di proprietà su un terreno o su una costruzione edificata o progettata.
In data 20 maggio 2015 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72 (c.d. “Decreto Mutui”) di attuazione della direttiva 2014/17/UE, entrato in vigore in data 4 giugno 2016.
Il recepimento in Italia di tali norme ha comportato anzitutto modifiche al D.lgs. n. 385/1993 – Testo Unico bancario (TUB), con particolare riferimento alle norme relative alla trasparenza delle condizioni contrattuali, agli agenti e mediatori e alle sanzioni.
Il completamento del quadro normativo nazionale ha richiesto l’emanazione di disposizioni di natura secondaria da parte del CICR (Comitato interministeriale per il credito e il risparmio) e della Banca d’Italia per la definizione delle norme di dettaglio.
Sicché la Banca d’Italia, dopo brevi consultazioni avviate nei mesi di Luglio e Agosto 2016, ha adottato le disposizioni di attuazione in tema di trasparenza dei contratti di credito immobiliare ai consumatori, verifica del merito creditizio e valutazione dei beni immobili.
Il decreto legislativo mutui richiede al consumatore di fornire al finanziatore le informazioni necessarie circa le proprie esigenze, la propria situazione finanziaria e le proprie preferenze (art. 120-undecies TUB).
L’art. 120-undecies, in attuazione degli artt. 18, 20 e 21 della MCD, prevede quindi che:
tra le informazioni rilevanti ai fini della valutazione del merito creditizio sono comprese quelle fornite dal consumatore all’intermediario del credito nonché tutte le ulteriori ottenute dal finanziatore;
la valutazione del merito creditizio del consumatore deve essere effettuata sulla base di documenti aggiornati ogni qual volta si proceda ad un aumento significativo dell’importo totale del credito;
il finanziatore non può risolvere il contratto di credito concluso con il consumatore o apportarvi modifiche per esso svantaggiose sul presupposto che la valutazione del merito creditizio sia stata condotta scorrettamente o che le informazioni fornite dal consumatore fossero incomplete (salva l’ipotesi di omissione volontaria da parte del consumatore);
i finanziatori hanno diritto di accesso alla Centrale dei Rischi e alle altre banche dati.
Prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore deve svolgere una valutazione approfondita del merito di credito del consumatore per verificare la sua effettiva capacità, attuale e prospettiva, di adempimento agli obblighi scaturenti dal contratto di credito.
La valutazione del merito creditizio è effettuata sulla base delle informazioni relative alla situazione economica e finanziaria del consumatore, informazioni che devono essere sufficienti, proporzionate e opportunamente verificate. Tali informazioni possono essere fornite dal consumatore anche per il tramite dell’intermediario del credito ed il finanziatore può chiedere chiarimenti al consumatore [ Cfr. considerando n. 55, 56, 57 e 58 della Direttiva 2014/17/UE – art. 18 e 20 della Direttiva 2014/17/UE].
I finanziatori saranno altresì chiamati ad elaborare e documentare la propria politica di offerta di contratti di credito, che dovrà includere l’elencazione dei tipi di diritti e dei beni su cui può insistere l’ipoteca.
I finanziatori sono tenuti ad applicare standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca anche quando la valutazione è condotta da soggetti terzi.
La norma è connessa al successivo art. 120-sexiesdecies ove è attribuito all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), istituito presso l’Agenzia delle Entrate, il compito di assicurare il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale e di effettuare le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale.
L’OMI dovrà infatti curare la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato nazionale delle compravendite e delle locazioni immobiliari, con il duplice obiettivo di:
a) concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare
b) fornire elementi informativi rilevanti per l’attività dell’Agenzia nel campo dei processi estimativi
La valutazione dei beni immobili da parte del finanziatore assolve a finalità di tutela tanto dei finanziatori quanto dei creditori
La predetta valutazione dovrà essere imparziale, obiettiva e documentata, nonché dovrà essere effettuata da persone con specifici requisiti di professionalità e indipendenza rispetto al processo di commercializzazione dei contratti di credito.


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