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L’immobile che hai acquistato è privo dell’agibilità?

Avv. Liana Barracane

L’immobile che hai acquistato è privo dell’agibilità?

L’AGIBILITÀ’  GARANTISCE IL LIBERO GODIMENTO E LA CIRCOLAZIONE DEL BENE IMMOBILE

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. Ne consegue la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno, l’eccezione di inadempimento.

Costituendo l’agibilità (già abitabilità) un elemento caratterizzante del bene, il difetto della stessa comporta una rilevante limitazione del godimento dell’immobile da parte del suo titolare e si frappone al pieno esercizio del diritto di proprietà. Tale requisito è rilevante ai fini della tutela di tutta la collettività e non solo di coloro che sono destinati ad abitare l’immobile. In assenza di patti contrari, l’obbligo di consegna dei documenti comprovanti l’agibilità incombe in capo all’alienante. Da ciò deriverà  che, in assenza di agibilità, grava in capo al venditore l’obbligo di attivare la procedura volta al suo ottenimento.

Consolidato orientamento del Giudice di legittimità sancisce e declina l’obbligo a carico del venditore di perseguire l’ottenimento della predetta certificazione: “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – deve ritenersi giustificato (anche se anteriore all’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47), perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali” (Cass. n. 8102 del 21/04/2015; Cass., n. 10820 del 11.5.2009; Cass. n. 15969 del 19.12.2000; Cass. n. 12556 del 22.09.2000; Cass. n. 8880 del 3.7.2000).

Più specifica sul contenuto dell’obbligo gravante sul venditore dell’immobile, Cass. n. 2294 del 30.01.2017, secondo cui: “il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile”.

In virtù di costante orientamento giurisprudenziale: “In materia di vendita d’immobile destinato ad abitazione integra l’ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento; tale violazione non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.” (Cass. Civ., sez. II, 30/01/2017, n. 2294, e cfr. la più recente Cass. Civ., sez. II, 27 dicembre 2017, n. 30950).

La suprema Corte (Cass. civ. n.2294 del 2017) sancisce la responsabilità dell’alienante qualora l’agibilità venga ottenuta successivamente all’avvio del giudizio, poiché idoneo a incidere sulla valutazione della gravità dell’inadempimento, costituendo riprova dell’assenza di impedimenti ad integrare tale elemento.

L’assenza dell’agibilità incide sul corretto adempimento degli obblighi scaturenti dal contratto di compravendita. Con specifico riferimento alla sentenza in commento, la Corte, sul solco delle più recente giurisprudenza, riconduce l’ipotesi di vendita di immobile sprovvisto di certificato di agibilità – oggi sostituito dalla segnalazione di agibilità – alla figura dell’aliud pro alio, rinvenendo in capo all’alienante l’obbligo di consegnare la documentazione al momento della stipulazione del contratto. Al riguardo non rileverebbe secondo i giudici l’utilizzazione dell’immobile quale abitazione da parte del proprietario, né inciderebbe positivamente l’avvenuta presentazione della domanda di sanatoria.

Dal punto di vista delle conseguenze derivanti dall’inadempimento del venditore, la Corte ammette la possibilità di agire al fine di ottenere l’adempimento o la risoluzione del contratto, nonché il risarcimento del danno. Anche sotto tale aspetto i giudici si pongono quindi nel solco della corrente giurisprudenziale sopra esposta, non innovando rispetto al passato.

Di rilievo che i giudici sottolineano come, in assenza dell’agibilità, l’immobile risulta incommerciabile. Al riguardo è opportuno ribadire che la richiamata incommerciabilità non va intesa in senso giuridico, bensì in un’ottica economica. Detta incommerciabilità è correlata alla minore appetibilità sul mercato di un immobile sprovvisto di agibilità ed ai conseguenti ostacoli che si frappongono ad una sua effettiva circolazione. Ciò in ragione dell’impossibilità dello stesso di soddisfare un bisogno tipico. L’orientamento giurisprudenziale pone dunque l’accento sulla funzione economico sociale del bene, la cui alterazione inciderebbe anche sui risvolti circolatori  dello stesso. Sulla base di quanto affermato è agevole concludere che un immobile sprovvisto di agibilità ove voglia ritenersi non  assolutamente incommerciabile subisce tuttavia un grave deprezzamento rispetto al valore che avrebbe avuto in caso contrario.

Si può dunque affermare che la sentenza in commento si pone in linea con la precedente giurisprudenza, rinvenendo nella mancata consegna del certificato di agibilità un inadempimento integrante vendita di aliud pro alio, a prescindere dal fatto che ciò derivi da una semplice inerzia del venditore o da caratteristiche intrinseche dell’immobile. Il bene oggetto della compravendita risulta in tal caso economicamente incommerciabile, non essendo idoneo ad assolvere la sua tipica funzione economico-sociale.

Tanto dovrà essere opportunamente considerato nel condannarsi al risarcimento danni e/o alla indennità a favore dell’acquirente per la consegna di un bene immobile privo di un elemento costitutivo essenziale (certificato di agibilità) e per gli effetti limitativi afferenti la carente certificazione per il libero godimento del bene de quo e la sua circolazione.


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