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Le agevolazioni prima casa...in breve!

Notar Vito Pinto

Le agevolazioni prima casa…in breve!

Preambolo

Con la Legge di Stabilità del 2014, l’ultima in materia, sono state confermate a regime e ridotte le agevolazioni sull’imposta di registro per l’acquisto della prima casa e può essere utile rivedere e riassumere le condizioni per ottenerle e le aliquote applicabili.

Le norme

D.P.R. 26/04/1986 N. 131; L. 27/12/2013 n. 147; D.Lgs. 31/10/1990 n. 346; D.L. 3/10/2006 n. 262

I questione: Aliquote e condizioni di applicazione

Proprio le aliquote sono state oggetto della citata riduzione, passando dal precedente 3% al 2% attualmente in vigore, come Tassa di Registro da applicare al valore fiscale che si ottiene moltiplicando le rendite catastali per il coefficiente 115,50 in caso di acquisto “prima casa” (per la seconda casa il coefficiente rimane il 126).

Con la stessa legge citata in preambolo sono state anche diminuite le imposte fisse, connesse al completamento della tassazione di un atto di acquisto immobiliare, ad oggi pari ad € 50 per le imposte ipotecarie di trascrizione ed € 50 per le imposte catastali in sostituzione delle precedenti che ammontavano complessivamente ad euro 336 ed ancora con totale esenzione dai precedenti € 230 per l’imposta di bollo (rimasta in vigore solo per gli atti soggetti ad I.V.A.).

I requisiti per poter godere delle agevolazioni “prima casa” sono confermati nei seguenti:

– nessuna proprietà per intero nel Comune di residenza; quindi chi possedesse anche quote di altre case di abitazione o usufrutti e nude proprietà può accedere alle agevolazioni, purché non ancora richieste;

– nessuna proprietà, anche per quota, di immobile acquistato come “prima casa” nel territorio italiano; sarà necessario liberarsi prima dell’acquisto delle precedenti case o quote già acquistate con agevolazioni anche mediante atti di trasferimento degli stessi a terzi o in alternativa impegnarsi a vendere entro un anno dal nuovo acquisto  la precedente prima casa, con il rischio di penale al 30% della somma evasa in caso di mancato rispetto;

– residenza entro diciotto mesi nel Comune ove è sito l’immobile acquistato; non basta la domanda ma serve l’effettivo rilascio del certificato di residenza almeno nel Comune e se si volesse anche effettuare lo scarico degli interessi del mutuo, connesso alla vendita, dalla denuncia dei redditi in tal caso questo termine si accorcerebbe a dodici mesi e con la residenza da stabilirsi non solo nel Comune ma nella casa acquistata.

II questione: Perdita delle agevolazioni o rinuncia alle stesse

Solo non rispettando i requisiti sopra elencati ed in particolare mantenendo la residenza in un comune diverso da quello di acquisto potranno essere revocate le agevolazioni concesse al momento dell’acquisto della “prima casa” e saranno le Agenzie del Territorio – Uffici Registro ad accertare il mancato rispetto ed erogare le relative sanzioni.

Ancora è possibile perdere le agevolazioni qualora si procedesse a vendere o donare la “prima casa” acquistata nei 5 anni dall’acquisto senza ricomprare entro un anno dalla vendita un’altra prima casa.

In questa circostanza, effettuando il nuovo acquisto tempestivamente, si manterrebbero le vecchie e si otterrebbero nuove agevolazioni “prima casa” sull’acquisto, decurtando anche dall’imposta di registro quanto già pagato la prima volta allo stesso titolo come credito d’imposta.

Ancora può accadere che, nel caso in cui le agevolazioni vengano concesse al fine di acquistare una porzione di casa attigua e complementare alla prima già acquistata, con l’impegno di riunire in un’unica planimetria catastale le due unità, si potrebbero perdere le agevolazioni qualora ciò non avvenisse.

In tutti questi casi l’accertamento fiscale delle maggiori imposte comporterebbe il pagamento sia della differenza del 9% non pagata come tassazione di seconda casa, sia il 30% di penale sulla somma evasa, ma solo per il caso di mancato spostamento della residenza nei 18 mesi dall’acquisto sarà possibile, prima della scadenza dei termini, presentare agli uffici finanziari una rinuncia alle agevolazioni, confermando l’impossibilità dello spostamento della residenza stessa e pagando solo la differenza di imposta dal 2% al 9% ma senza alcuna sanzione.

III questione: Agevolazioni “prima casa” nelle donazioni.

Anche nelle donazioni è possibile ottenere le agevolazioni “prima casa” e sempre rispettando gli stessi requisiti già detti, con l’unica precisazione che tali agevolazioni incidono in ambito di donazione solo sulle imposte ipotecarie e catastali e quindi invece del complessivo 3% (2% per la trascrizione ed 1% per il catasto) si pagheranno euro 200 per ogni imposta e quindi complessivamente € 400 fisse.

È proprio per questo particolare tipo di agevolazione che, nel caso di acquisto futuro di un altra casa in Comune diverso da quello dell’immobile ricevuto in donazione, sarà possibile ancora richiedere le agevolazioni per l’Imposta di Registro in effetti non ottenuta in precedenza in occasione della donazione.

I costi

Nessun costo aggiuntivo verrà applicato dai Notai in caso di acquisto della “prima casa” e quindi si pagheranno gli stessi onorari di qualsiasi altro atto non agevolato.

Purtroppo dal 2006 i precedenti Governi hanno abrogato tutte le tariffe professionali ed a tutt’oggi si è creata un po’ di confusione con la continua richiesta di preventivi a vari Notai ed il pericolo di scegliere il professionista solo sulla base del costo senza alcuna considerazione di doti qualitative e di esperienza quasi sempre indispensabili !

La corsa al ribasso ingenerata dall’assenza di una tariffa espone il cittadino, generalmente incapace di valutare a trecentosessanta gradi l’operato del professionista, all’errore di fidarsi del preventivo più basso che potrebbe celare costi nascosti, evasione fiscale ed alleggerimento dei controlli ed anche comportamenti frettolosi  e poco corretti con conseguenti pericoli per la sicurezza dell’atto di acquisto.

Bisognerebbe però ripensare all’effettiva utilità di una tariffa magari anche fissa, ma assolutamente obbligatoria ed inderogabile per un servizio pubblico, che dovrebbe essere determinata dal Ministero (sottolineo dal Ministero e non dai Notai) per non essere soggetta agli alti e bassi del mercato, il tutto a garanzia del cittadino che così potrà sapere con esattezza quanto spenderà per una attività notarile diversa dalle altre professioni in quanto attinente ad un severo controllo ed esecuzione di una funzione pubblica assolutamente non soggetta alle norme della libera concorrenza !

In quasi tutti i Paesi europei questo tipo di tariffa è previsto ed i diritti dei cittadini sono tutelati da molto più tempo che da noi.

Ci auguriamo che il nuovo Governo del cambiamento ritorni quindi ad una tariffa o chiamiamola meglio come pubblica definizione di un costo di servizio notarile inderogabile proprio nell’interesse dei cittadini stessi.


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