Prestito vitalizio ipotecario

Preambolo

Si tratta di una novità introdotta dalla legge 2 aprile 2015 n. 44, su derivazione anglosassone, in base alla quale gli ultra sessantenni potranno stipulare con Istituti Bancari un regolare mutuo con concessione di ipoteca sulla casa di proprietà, ma prevedendo di non pagare mai, vita natural durante, nè rate, nè interessi, oppure di pagare solo gli interessi, lasciando il debito totale ai propri eredi, debito che comunque per legge, non potrà mai superare il valore della casa.

Saranno infatti proprio gli eredi, su richiesta della banca dopo la morte dei mutuatari, che potranno provvedere, entro un anno dalla morte degli stessi, o al saldo dell’intero debito o alla vendita della casa anche direttamente ad opera della Banca stessa.
Pensiamo ad una coppia di coniugi soli ovvero a genitori abbandonati dai propri figli e con poche disponibilità economiche, o che volessero aiutare i propri figli per intraprendere un’attività, come ottenere una buona liquidità dall’unico bene a disposizione, la propria casa, senza perderne la proprietà o il controllo, continuando ad abitarla e senza dover pagare alcun debito per gli ultimi anni della loro vita ?
Nella nostra legislazione è tradizionale la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio, ma in questo caso, pur mantenendo ogni diritto di sfruttamento e godimento, compreso l’affitto, non ci sarà alcuna possibilità di trasmissione ereditaria ai propri eredi, perché la vendita a terzi ormai è già stata realizzata.
Avremo il vantaggio di non caricare alcun debito ed anche di ottenere la liquidità necessaria, continuando ad abitare la casa, eventualmente anche con diritto di accrescimento al più longevo dei coniugi e senza dover sostenere le spese di straordinaria manutenzione che spetteranno al nudo proprietario, ma la perdita anticipata della nuda proprietà non consentirà agli eredi alcuna possibilità di ereditare.
Senza contare la difficoltà di trovare acquirenti disposti ad un mero investimento per il futuro ed anche la difficoltà di poter ottenere cifre superiori alla metà del valore della casa specialmente in presenza di proprietari ancora relativamente giovani con una presunta aspettativa di vita abbastanza lunga.
Con il Prestito Vitalizio Ipotecario, invece, pur potendo avere una liquidità anche qui difficilmente superiore alla metà del valore di perizia della casa (infatti, più giovani saranno i contraenti, più lunga sarà la presunta aspettativa di vita e più bassa sarà la somma concessa) ci sarà il grande vantaggio, anche psicologico, di rimanere proprietario indisturbato della propria casa e, per di più, di disporre di una cospicua somma senza doverla restituire vita natural durante, con un atto a basso costo e rimanendo anche liberi di vendere, eventualmente in vita, la casa stessa saldando con il prezzo ricavato il mutuo sospeso ovvero di trasmettere comunque ai propri eredi la possibilità di ereditare la piena proprietà.
Le condizioni di restituzione del mutuo saranno sempre quelle definite nell’originario contratto, anche se è difficilissimo che si possa ottenere un tasso fisso, data l’incertezza del periodo; con il tasso variabile ci saranno gli alti ed i bassi, pur rimanendo legati allo spread-guadagno stabilito nel mutuo dalla banca, ma sempre ininfluente per i mutuatari che non pagheranno nulla nella loro vita.
Solo se gli eredi dei mutuatari non volessero riscattare la casa, la vendita diventerà inevitabile ed in tale caso per realizzare il massimo prezzo possibile gli eredi stessi avranno un anno di tempo, dopo di che la Banca potrà vendere direttamente senza alcuna autorizzazione giudiziale.
Fiscalmente entrambe le soluzioni non portano nè vantaggi nè svantaggi, perchè in entrambi i casi tutte le tassazioni della casa rimangono invariate a carico dei proprietari con prestito o degli usufruttuari senza nuda proprietà e molto dipenderà dalle situazioni familiari e dai variegati rapporti con gli eredi la scelta dell’una o dell’altra soluzione.
Concludendo con gli eventuali costi si evidenzia che il prestito vitalizio ipotecario costa sicuramente poco, trattandosi di un normale mutuo che gode di tutte le agevolazioni previste per i finanziamenti a medio e lungo termine con una tassazione forfettaria dello 0,25% per imposta sostitutiva di tutte le imposte di Registro, Ipotecarie e di Bollo e con gli onorari notarili spesso ridotti per i mutui fondiari al 50%.