La Divisione

Spesso capita di trovarsi nella proprietà di uno o più immobili in quote indivise e di usare come propria abitazione uno di questi immobili in pieno accordo con gli altri comproprietari che rispettivamente fanno altrettanto, ma con la sorpresa di essere esenti dall’Imu solo per la propria quota e di dover pagare l’imposta come seconda casa per le quote possedute sugli altri immobili nonostante l’accordo.

A tutto questo si può porre rimedio solo con un atto di divisione che attribuisca ad ognuno l’immobile corrispondente alla propria quota, ma come si arriva a questo risultato e come si fa un atto di divisione ?

La divisione è proprio quell’atto notarile che consente di sostituire allo stato di comunione indivisa di più beni, in pieno accordo fra tutti i comproprietari, la titolarità esclusiva su di un bene determinato corrispondente per valore alla quota spettante in precedenza ad ognuno.
Sia che si tratti di comunione ereditaria che di comunione per acquisto indiviso in quote, uno qualunque dei comproprietari ha diritto in qualsiasi momento di chiedere la divisione e se non ci fosse accordo fra le parti si potrà comunque procedere con una divisione giudiziale in cui appunto il giudice si sostituirà al Notaio con una sentenza in cui si assegneranno le proprietà esclusive.
Un limite temporale che blocchi la divisione può essere pattuito espressamente da tutti i comproprietari ma non per più di dieci anni o dall’originario proprietario che lasciasse per testamento più beni a più eredi in quote ma fino ad un massimo di cinque anni o fino ad un anno dalla maggiore età se uno degli eredi fosse minorenne ed infine dal giudice nel caso in cui l’immediato scioglimento della comunione richiesto da uno dei comproprietari pregiudichi gli interessi degli altri ma per un periodo non superiore al quinquennio.

Dopo la divisione anche se uno dei condividenti non fosse più soddisfatto della propria assegnazione o volesse eccepire di essere caduto in errore, il contratto di divisione non potrà essere annullato per errore, ma solo per violenza subita o per dolo ai sensi del nostro Codice Civile (Art. 761), ma se ci fosse stato un errore nella stima dei beni si potrebbe ricorrere alla particolare azione di rescissione per lesione diversa da quella generale prevista per la lesione dei contratti per tre aspetti:

a) è escluso ogni profilo soggettivo, cioè non si richiede che una delle parti abbia profittato di un eventuale stato di bisogno, ma solo che la porzione assegnata non corrisponda al valore della quota;
b) il valore della parte assegnata deve essere inferiore di oltre un quarto al valore della quota effettiva;
c) l’azione di rescissione per lesione oltre il quarto è soggetta alla prescrizione di due anni, quindi il doppio di quanto invece viene consentito per l’azione generale di rescissione per lesione dei contratti.

Ai fini del perfezionamento del contratto di divisione si procede dapprima alla stima dei beni, in genere ad opera di un tecnico, e di conseguenza alla formazione delle porzioni in un progetto divisionale o dallo stesso tecnico o dal Notaio che stipulerà l’atto, in base alle scelte o desideri di ogni singolo condividente, sempre che siano d’accordo fra loro, perchè in caso di disaccordo sarà il giudice ad incaricare un perito per la formazione dei lotti per procedere successivamente o alla vendita all’asta o all’assegnazione mediante estrazione a sorte senza o con conguagli a secondo che il valore delle porzioni sia o meno corrispondente al valore di ogni singola quota.
Se ci fossero i conguagli, per legge, viene concessa una ipoteca legale sugli immobili assegnati ai condividenti debitori di tali importi a garanzia del pagamento e qualora non ci fosse una espressa rinuncia nell’atto notarile di divisione, il Conservatore dei registri immobiliari procederà addirittura d’ufficio all’iscrizione stessa con una tassa del 2% a carico dei condividenti.

Ritornando al problema iniziale dell’Imu, ci si potrebbe chiedere se fosse possibile grazie alla divisione poter godere dell’esenzione prima casa sull’immobile assegnato ed abitato con effetto retroattivo fino al momento dell’inizio della comunione.
Precisando che è necessaria la tempestività della divisione nel periodo d’imposta immediatamente successivo all’inizio della comunione, la risposta non potrà che essere positiva: è possibile infatti poter godere dell’imposta agevolata e quindi in esenzione sull’immobile assegnato ed abitato proprio perchè la natura della divisione oltre ad essere dichiarativa è soprattutto ad effetto retroattivo.
Ciò significa che avere una assegnazione in occasione della divisione sarà come aver ereditato o acquistato quel solo bene sin dall’inizio della comunione senza più tener conto della originaria quota su tutti gli altri beni acquistati o ereditati e quindi ogni comproprietario sarà ritenuto solo ed immediato successore o titolare dei beni a lui assegnati e si considererà come se non avesse mai avuto la comproprietà degli altri beni ereditati o acquistati. Questo è il principio per cui si dice che la divisione ha natura dichiarativa e non traslativa.
Fiscalmente l’atto di divisione è l’atto meno gravoso ai fini della registrazione proprio per la sua natura dichiarativa e non trattando alcuno spostamento di ricchezza viene tassato con la tassa di registro pari all’1% sul valore dichiarato dalle parti dell’intera massa divisionale, cioè la somma di tutti gli immobili o beni assegnati e sempre che non si faccia luogo a conguagli, i quali invece verrebbero tassati con le aliquote della vendita pari al 9% o al 15% a secondo che si tratti di assegnazioni di immobili urbani o agricoli.
Essenziale sarà il colloquio preventivo e personale con il Notaio che stipulerà l’atto di divisione e che potrà consigliarvi al meglio sul rispetto dei minimi valori catastali che la legge prevede almeno per gli immobili abitativi, in modo da adeguare i valori di tutte le quote da assegnare ed evitare il rischio di accertamenti di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate, con conseguenti ulteriori tassazioni complementari sia sul valore globale, sia sugli eventuali conguagli per differenze di valore accertate.